Adquirir un inmueble procedente de una donación siempre ha sido un riesgo calculado: los herederos legitimarios podían, en determinadas condiciones, reclamar la restitución del bien incluso al comprador tercero. Desde el 18 de diciembre de 2025, esta regla ha sido revolucionada.
El cambio decisivo de la Legge 182/2025
La Legge n. 182 del 2 de diciembre de 2025 establece un principio claro: la seguridad de la circulación de los bienes prevalece sobre la pretensión de recuperación material del bien por parte de los herederos. La tutela de los legitimarios se convierte en puramente económica: podrán solicitar una indemnización en dinero, pero ya no la restitución del inmueble.
Qué significa en la práctica
Si usted adquiere un inmueble que el vendedor había recibido en donación, ya no deberá temer que un heredero del donante pueda iniciar una acción para recuperar el bien. El inmueble donado se equipara a cualquier otro bien adquirido a título oneroso, eliminando la necesidad de esperar veinte años desde la transcripción.
Los bancos aplauden
La reforma tiene un impacto directo también en el crédito hipotecario: los bancos, que hasta ahora eran reticentes a conceder hipotecas sobre inmuebles procedentes de donación, podrán hacerlo con mayor seguridad. Un efecto colateral positivo que desbloquea un segmento significativo del mercado.
Régimen transitorio: el plazo del 18 de junio de 2026
Para las sucesiones abiertas antes del 18 de diciembre de 2025, la acción de restitución sigue siendo ejercitable pero con un plazo perentorio. Antes del 18 de junio de 2026 debe notificarse y transcribirse una demanda de reducción o un acto de oposición a la donación. Después de esta fecha, el derecho decae definitivamente.
Si usted tiene en curso una negociación para la compra de un inmueble donado antes del 18 de diciembre de 2025, es esencial verificar que no haya pendientes actos de oposición y, en caso contrario, esperar al vencimiento del 18 de junio de 2026 para tener plena seguridad.
Fuentes: La Legge per Tutti, La Legge per Tutti, Il Sole 24 Ore
