Cuando un administrador de condominio es revocado o presenta su renuncia, pueden surgir controversias de considerable complejidad: honorarios impagados, liquidaciones de cuentas pendientes de presentación, documentos contables que deben ser restituidos. Pero, ¿ante qué tribunal se interpone la demanda? Se trata de una pregunta de notable relevancia práctica, puesto que elegir el fuero equivocado puede derivar en la declaración de incompetencia del órgano jurisdiccional, con la consiguiente pérdida de tiempo y recursos valiosos. Sobre este punto ha intervenido recientemente el Tribunale della Cassazione (Tribunal de Casación italiano) con una resolución destinada a establecer criterios claros.
El caso: un condominio contra la sociedad de gestión
El asunto concierne a un condominio que había encomendado su gestión a una sociedad de responsabilidad limitada. Tras la extinción de la relación —presumiblemente como consecuencia de la revocación del cargo o de la renuncia al mismo— surgieron entre las partes disputas de naturaleza patrimonial: el condominio alegaba incumplimientos relativos a los honorarios, a la rendición de cuentas de los gastos y a la falta de restitución de la documentación contable.
El condominio había iniciado el procedimiento ante el Tribunale di Tivoli. La contraparte, sin embargo, impugnó la competencia territorial de dicho órgano jurisdiccional, planteando una excepción que encontró acogida hasta los grados más elevados de la jurisdicción civil.
El fuero especial para los asuntos condominiales: en qué consiste y cuándo se aplica
El codice di procedura civile (Código de Procedimiento Civil italiano) establece, en su artículo 23, una regla particular para las controversias en materia de condominio en edificios: se trata del denominado fuero especial (foro speciale), que concentra la competencia territorial en el lugar donde se ubica el inmueble sometido al régimen de copropiedad. La finalidad es eminentemente práctica: evitar que los copropietarios se vean obligados a litigar ante tribunales alejados de su domicilio.
No obstante, este fuero especial no tiene un alcance ilimitado. No resulta aplicable a cualquier controversia en la que, de algún modo, se vea implicado un condominio. La norma está concebida específicamente para los litigios entre copropietarios, es decir, para los conflictos que surgen en el seno de la comunidad condominial en cuanto tal.
La decisión del Tribunal de Casación: auto n.º 3719, de 18 de febrero de 2026
Mediante el auto (ordinanza) n.º 3719, de 18 de febrero de 2026, la Corte di Cassazione abordó precisamente este nudo interpretativo, resolviéndolo de manera categórica. Según los magistrados de legitimidad, la controversia entre un condominio y su ex administrador —revocado o dimisionario— no puede calificarse como un litigio entre copropietarios a efectos de la aplicación del fuero especial previsto en el artículo 23 del codice di procedura civile.
El fundamento jurídico es inequívoco: el administrador, una vez extinguida su relación con el cargo, ya no ostenta posición orgánica alguna respecto del condominio. Desaparece, en otras palabras, aquel vínculo funcional que justificaría la aplicación de las normas propias de las controversias internas a la comunidad de propietarios. Ello es igualmente válido cuando el objeto del litigio sea la rendición de cuentas, la restitución de documentación contable o cualquier otra reclamación de naturaleza patrimonial derivada de la gestión llevada a cabo durante el mandato ya extinguido.