Acquistare un immobile proveniente da una donazione è sempre stato un rischio calcolato: gli eredi legittimari potevano, in determinate condizioni, pretendere la restituzione del bene anche dall'acquirente terzo. Dal 18 dicembre 2025, questa regola è stata rivoluzionata.
La svolta della Legge 182/2025
La Legge n. 182 del 2 dicembre 2025 stabilisce un principio chiaro: la sicurezza della circolazione dei beni prevale sulla pretesa di recupero materiale del bene da parte degli eredi. La tutela dei legittimari diventa puramente economica: potranno chiedere un risarcimento in denaro, ma non più la restituzione dell'immobile.
Cosa significa in pratica
Se acquisti un immobile che il venditore aveva ricevuto in donazione, non dovrai più temere che un erede del donante possa intentare un'azione per riprendere il bene. L'immobile donato viene equiparato a qualsiasi altro bene acquistato a titolo oneroso, eliminando la necessità di attendere venti anni dalla trascrizione.
Le banche applaudono
La riforma ha un impatto diretto anche sul credito ipotecario: le banche, che fino ad oggi erano riluttanti a concedere mutui su immobili provenienti da donazione, potranno farlo con maggiore sicurezza. Un effetto collaterale positivo che sblocca un segmento significativo del mercato.
Regime transitorio: la scadenza del 18 giugno 2026
Per le successioni aperte prima del 18 dicembre 2025, l'azione di restituzione rimane esperibile ma con una scadenza perentoria. Entro il 18 giugno 2026 deve essere notificata e trascritta una domanda di riduzione o un atto di opposizione alla donazione. Dopo questa data, il diritto decade definitivamente.
Chi ha in corso una trattativa per l'acquisto di un immobile donato prima del 18 dicembre 2025, è essenziale verificare che non siano pendenti atti di opposizione e, in caso contrario, attendere la scadenza del 18 giugno 2026 per avere piena sicurezza.
Fonti: La Legge per Tutti, La Legge per Tutti, Il Sole 24 Ore
