Acquérir un bien immobilier provenant d'une donation a toujours été un risque calculé : les héritiers réservataires pouvaient, dans certaines conditions, exiger la restitution du bien, y compris auprès de l'acquéreur tiers. Depuis le 18 décembre 2025, cette règle a été révolutionnée.
Le tournant de la Legge 182/2025
La Legge n° 182 du 2 décembre 2025 établit un principe clair : la sécurité de la circulation des biens prévaut sur la prétention de récupération matérielle du bien par les héritiers. La protection des héritiers réservataires devient purement économique : ils pourront demander une indemnisation en argent, mais ne pourront plus exiger la restitution du bien immobilier.
Ce que cela signifie en pratique
Si vous achetez un bien immobilier que le vendeur avait reçu par donation, vous n'aurez plus à craindre qu'un héritier du donateur puisse engager une action pour reprendre le bien. Le bien donné est assimilé à tout autre bien acquis à titre onéreux, éliminant la nécessité d'attendre vingt ans à compter de la transcription.
Les banques applaudissent
La réforme a un impact direct sur le crédit hypothécaire : les banques, qui jusqu'à présent étaient réticentes à accorder des prêts sur des biens provenant de donations, pourront le faire avec une plus grande sécurité. Un effet collatéral positif qui débloque un segment significatif du marché.
Régime transitoire : l'échéance du 18 juin 2026
Pour les successions ouvertes avant le 18 décembre 2025, l'action en restitution reste possible mais avec une échéance péremptoire. Avant le 18 juin 2026, une demande de réduction ou un acte d'opposition à la donation doit être notifié et transcrit. Passé cette date, le droit s'éteint définitivement.
Si vous êtes en cours de négociation pour l'achat d'un bien immobilier donné avant le 18 décembre 2025, il est essentiel de vérifier qu'aucun acte d'opposition n'est en cours et, le cas échéant, d'attendre l'échéance du 18 juin 2026 pour bénéficier d'une pleine sécurité.
Sources : La Legge per Tutti, La Legge per Tutti, Il Sole 24 Ore
