¿Cuántas veces una comunidad de propietarios se ha encontrado en dificultades económicas a causa de uno o más copropietarios que no abonan sus cuotas? Es una situación por desgracia frecuente, que impulsa a las asambleas a recurrir al instrumento del fondo de caja extraordinario, solicitando a los demás copropietarios que anticipen las sumas necesarias para cubrir el déficit de tesorería. Sin embargo, es preciso tener cautela: no todas las deliberaciones que instituyen estos fondos son automáticamente legítimas. La Corte d'Appello di Genova, mediante la sentencia n. 456 del 30 de abril de 2026, ha reafirmado con claridad cuáles son las condiciones imprescindibles para que una deliberación de este tipo sea válida —y qué ocurre cuando dichas condiciones no se cumplen.
El problema: los copropietarios morosos y el riesgo de parálisis en la gestión
La morosidad en las comunidades de propietarios es una de las principales fuentes de conflicto en el ámbito condominial. Cuando uno o más copropietarios dejan de abonar las cuotas ordinarias o extraordinarias, la comunidad corre el riesgo de no poder hacer frente a los gastos comunes: desde el mantenimiento de las instalaciones hasta el pago a los proveedores, pasando por los suministros. Para superar este bloqueo, las asambleas suelen deliberar la constitución de un fondo de caja ad hoc, financiado por los copropietarios al corriente de pago, con el objetivo de garantizar la continuidad de la gestión a la espera de que los morosos liquiden su deuda.
En apariencia, se trata de una solución razonable. Sin embargo, su legitimidad no es en absoluto evidente y depende del cumplimiento de condiciones formales y sustanciales precisas.
La sentencia de Génova: los requisitos imprescindibles para la validez de la deliberación
La Corte d'Appello di Genova ha establecido que una deliberación asamblearia que instituye un fondo de caja para hacer frente a la morosidad es legítima únicamente si concurren dos condiciones esenciales:
- La urgencia debe ser efectiva y actual, y no meramente hipotética o futura. No basta con que la asamblea perciba un riesgo genérico de dificultades financieras: la urgencia debe ser real, concreta y verificable en el momento de adoptarse la deliberación.
- La urgencia debe quedar acreditada en el acta. No es suficiente que exista en la realidad de los hechos: es necesario que quede documentada y motivada en el acta asamblearia, de modo que cualquier interesado pueda verificar sus presupuestos.
- La deliberación debe prever expresamente la restitución de las sumas anticipadas por los copropietarios cumplidores. El fondo de caja anti-morosidad no puede convertirse en un mecanismo mediante el cual los copropietarios al corriente de pago financien a fondo perdido los incumplimientos ajenos: la restitución de los anticipos debe estar garantizada como elemento estructural de la propia deliberación.
Si falta aunque sea uno solo de estos requisitos, la deliberación es nula —no simplemente anulable, sino radicalmente privada de efectos jurídicos. Y esto es aplicable tanto a las deliberaciones que instituyen el fondo por primera vez, como a aquellas que intervi