Combien de fois une copropriété s'est-elle trouvée en difficulté financière en raison d'un ou plusieurs copropriétaires ne s'acquittant pas de leurs charges ? Il s'agit malheureusement d'une situation courante, qui pousse les assemblées à recourir à l'instrument du fonds de caisse extraordinaire, en demandant aux autres copropriétaires d'avancer les sommes nécessaires pour combler le déficit de trésorerie. Attention toutefois : toutes les délibérations instituant ces fonds ne sont pas automatiquement légitimes. La Cour d'appel de Gênes, par son arrêt n° 456 du 30 avril 2026, a rappelé avec clarté quelles sont les conditions indispensables à la validité d'une telle délibération — et ce qu'il advient lorsque ces conditions font défaut.
Le problème : les copropriétaires défaillants et le risque de paralysie de la gestion
L'impayé en copropriété constitue l'une des principales sources de contentieux en matière condominiale. Lorsqu'un ou plusieurs copropriétaires cessent de verser leurs charges ordinaires ou extraordinaires, la copropriété risque de ne plus être en mesure de faire face aux dépenses communes : de l'entretien des installations au règlement des fournisseurs, en passant par les charges de fluides. Pour remédier à cette impasse, les assemblées délibèrent souvent la constitution d'un fonds de caisse ad hoc, financé par les copropriétaires à jour de leurs charges, dans le but de garantir la continuité de la gestion dans l'attente que les défaillants s'acquittent de leur dette.
En apparence, il s'agit d'une solution raisonnable. Toutefois, sa légitimité n'est pas acquise d'office et dépend du respect de conditions formelles et substantielles précises.
L'arrêt de Gênes : les conditions indispensables à la validité de la délibération
La Cour d'appel de Gênes a établi qu'une délibération d'assemblée instituant un fonds de caisse pour faire face aux impayés n'est légitime qu'à la réunion de deux conditions essentielles :
- L'urgence doit être effective et actuelle, et non simplement hypothétique ou future. Il ne suffit pas que l'assemblée perçoive un risque général de difficultés financières : l'urgence doit être réelle, concrète et vérifiable au moment de la délibération.
- L'urgence doit être établie dans le procès-verbal. Il ne suffit pas qu'elle existe dans les faits : elle doit être documentée et motivée dans le procès-verbal de l'assemblée, de sorte que toute personne intéressée puisse en vérifier les conditions d'existence.
- La délibération doit prévoir expressément la restitution des sommes avancées par les copropriétaires à jour de leurs charges. Le fonds de caisse anti-impayés ne saurait se transformer en un mécanisme par lequel les copropriétaires réguliers financent à fonds perdu les manquements d'autrui : la restitution des avances doit être garantie en tant qu'élément structurel de la délibération elle-même.
Si l'une seule de ces conditions fait défaut, la délibération est nulle — non pas simplement annulable, mais radicalement dépourvue d'effets juridiques. Cela vaut aussi bien pour les délibérations instituant le fonds pour la première fois que pour celles intervenant ultérieurement pour en modifier les modalités.