Wie oft gerät eine Eigentümergemeinschaft in wirtschaftliche Schwierigkeiten, weil ein oder mehrere Miteigentümer ihre Beiträge nicht zahlen? Es handelt sich leider um eine häufige Situation, die die Eigentümerversammlungen dazu veranlasst, auf das Instrument des außerordentlichen Kassenfonds zurückzugreifen und die übrigen Miteigentümer aufzufordern, die erforderlichen Beträge vorzustrecken, um das Kassendefizit zu decken. Achtung jedoch: Nicht alle Beschlüsse, die solche Fonds einrichten, sind automatisch rechtmäßig. Das Berufungsgericht Genua hat mit dem Urteil Nr. 456 vom 30. April 2026 unmissverständlich klargestellt, welche unabdingbaren Voraussetzungen für die Gültigkeit eines solchen Beschlusses erfüllt sein müssen — und was geschieht, wenn diese Voraussetzungen fehlen.
Das Problem: säumige Miteigentümer und das Risiko der Verwaltungslähmung
Der Zahlungsverzug im Kondominiumsrecht ist eine der Hauptquellen für Streitigkeiten im Bereich des Wohnungseigentumsrechts. Wenn ein oder mehrere Miteigentümer aufhören, ihre ordentlichen oder außerordentlichen Beiträge zu entrichten, läuft die Eigentümergemeinschaft Gefahr, ihren gemeinschaftlichen Ausgaben nicht mehr nachkommen zu können: von der Instandhaltung der Anlagen über die Bezahlung von Lieferanten bis hin zu den Versorgungsleistungen. Um diesem Stillstand entgegenzuwirken, beschließen die Versammlungen häufig die Einrichtung eines zweckgebundenen Kassenfonds, der von den ordnungsgemäß zahlenden Miteigentümern finanziert wird, mit dem Ziel, die Kontinuität der Verwaltung sicherzustellen, bis die säumigen Eigentümer ihre Schulden begleichen.
Auf den ersten Blick eine vernünftige Lösung. Ihre Rechtmäßigkeit ist jedoch keineswegs selbstverständlich und hängt von der Einhaltung genau definierter formeller und materieller Voraussetzungen ab.
Das Urteil aus Genua: die unabdingbaren Voraussetzungen für die Gültigkeit des Beschlusses
Das Berufungsgericht Genua hat festgestellt, dass ein Versammlungsbeschluss, der einen Kassenfonds zur Bewältigung von Zahlungsrückständen einrichtet, nur dann rechtmäßig ist, wenn zwei wesentliche Voraussetzungen vorliegen:
- Die Dringlichkeit muss tatsächlich und gegenwärtig sein und darf nicht bloß hypothetischer oder zukünftiger Natur sein. Es genügt nicht, dass die Versammlung ein allgemeines Risiko finanzieller Schwierigkeiten wahrnimmt: Die Dringlichkeit muss real, konkret und zum Zeitpunkt der Beschlussfassung nachweisbar sein.
- Die Dringlichkeit muss im Protokoll belegt sein. Es reicht nicht aus, dass sie in der Realität der Fakten besteht: Sie muss im Versammlungsprotokoll dokumentiert und begründet werden, sodass jedermann die zugrundeliegenden Voraussetzungen überprüfen kann.
- Der Beschluss muss ausdrücklich die Rückerstattung der von den ordnungsgemäß zahlenden Miteigentümern vorgestreckten Beträge vorsehen. Der Anti-Zahlungsverzugs-Kassenfonds darf nicht zu einem Mechanismus werden, durch den die ordnungsgemäß zahlenden Miteigentümer die Pflichtverletzungen anderer ohne Aussicht auf Rückerstattung finanzieren: Die Rückgabe der Vorschüsse muss als strukturelles Element des Beschlusses selbst garantiert sein.
Fehlt auch nur eine dieser Voraussetzungen, ist der Beschluss nichtig — nicht lediglich anfechtbar, sondern von Grund auf ohne Rechtswirkung. Und dies gilt sowohl für Beschlüsse, die den Fonds erstmals einrichten, als auch für solche, die nachträglich in bereits bestehende Regelungen eingreifen.