Wenn ein Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft (condominio) abberufen wird oder sein Amt niederlegt, können schwierige Streitigkeiten entstehen: nicht gezahlte Vergütungen, vorzulegende Abrechnungen, zurückzugebende Buchhaltungsunterlagen. Vor welchem Gericht ist die Klage jedoch zu erheben? Diese Frage ist keineswegs nur formaler Natur, denn die Wahl des falschen Gerichtsstands kann dazu führen, dass die eigene Klage als unzuständig abgewiesen wird – mit dem damit verbundenen Verlust wertvoller Zeit und Ressourcen. Zu diesem Punkt hat sich kürzlich der Corte di Cassazione mit einer richtungsweisenden Entscheidung geäußert.
Der Fall: Eine Wohnungseigentümergemeinschaft gegen eine Verwaltungsgesellschaft
Der Sachverhalt betrifft eine Wohnungseigentümergemeinschaft, die ihre Verwaltung einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung (società a responsabilità limitata) übertragen hatte. Nach Beendigung des Vertragsverhältnisses – aller Wahrscheinlichkeit nach infolge einer Abberufung oder eines Verzichts auf das Mandat – entstanden zwischen den Parteien Streitigkeiten vermögensrechtlicher Natur: Die Wohnungseigentümergemeinschaft rügte Pflichtverletzungen hinsichtlich der Vergütung, der Abrechnung der Ausgaben sowie der unterlassenen Rückgabe der Buchhaltungsunterlagen.
Die Wohnungseigentümergemeinschaft hatte das Verfahren vor dem Tribunale di Tivoli eingeleitet. Die Gegenpartei bestritt jedoch die örtliche Zuständigkeit dieses Gerichts und erhob eine Einrede, die schließlich in den höchsten Instanzen der Zivilgerichtsbarkeit Erfolg hatte.
Der besondere Gerichtsstand für Kondominiumssachen: Begriff und Anwendungsbereich
Die Zivilprozessordnung sieht in Artikel 23 eine besondere Regelung für Streitigkeiten in Kondominiumsangelegenheiten bei Gebäuden vor: Es handelt sich um den sogenannten foro speciale (besonderen Gerichtsstand), der die örtliche Zuständigkeit auf den Ort konzentriert, an dem sich das Kondominiumsgebäude befindet. Das Ziel ist pragmatischer Natur: Es soll verhindert werden, dass Wohnungseigentümer Rechtsstreitigkeiten vor weit von ihrer Wohnung entfernten Gerichten führen müssen.
Dieser besondere Gerichtsstand hat jedoch keine unbegrenzte Reichweite. Er findet nicht auf jede Streitigkeit Anwendung, an der in irgendeiner Weise eine Wohnungseigentümergemeinschaft beteiligt ist. Die Norm ist spezifisch für Streitigkeiten zwischen Wohnungseigentümern konzipiert, das heißt für Konflikte, die innerhalb der Eigentümergemeinschaft als solcher entstehen.
Die Entscheidung des Kassationsgerichtshofs: Beschluss Nr. 3719 vom 18. Februar 2026
Mit dem Beschluss Nr. 3719 vom 18. Februar 2026 hat der Corte di Cassazione diesen Auslegungsknoten präzise aufgelöst. Nach Auffassung der Richter des Kassationsgerichtshofs kann die Streitigkeit zwischen einer Wohnungseigentümergemeinschaft und ihrem ehemaligen Verwalter – sei er abberufen oder zurückgetreten – nicht als Streitigkeit zwischen Wohnungseigentümern im Sinne der Anwendung des besonderen Gerichtsstands gemäß Artikel 23 der Zivilprozessordnung qualifiziert werden.
Die Begründung ist klar: Der Verwalter hat nach Beendigung seines Amtes keine organische Stellung gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft mehr inne. Es fehlt mit anderen Worten die funktionale Verbindung, die die Anwendung der für interne Streitigkeiten der Eigentümergemeinschaft geltenden Regeln rechtfertigen würde. Dies gilt auch dann, wenn Gegenstand des Rechtsstreits