Lorsqu'un administrateur de copropriété est révoqué ou présente sa démission, des contentieux délicats peuvent survenir : honoraires impayés, reddition de comptes à effectuer, documents comptables à restituer. Mais devant quel tribunal convient-il de porter l'affaire ? Cette question est loin d'être purement formelle, car choisir le mauvais for peut conduire à voir son recours déclaré incompétent, entraînant une perte de temps et de ressources considérable. La Cour de cassation italienne est récemment intervenue sur ce point par une décision destinée à apporter toute la clarté nécessaire.
L'affaire : une copropriété contre une société de gestion
L'affaire concerne une copropriété qui avait confié sa gestion à une société à responsabilité limitée. À la suite de la cessation du mandat — vraisemblablement consécutive à une révocation ou à une renonciation à la mission — des litiges de nature patrimoniale avaient opposé les parties : la copropriété invoquait des manquements relatifs aux honoraires, à la reddition des comptes de charges et au défaut de restitution de la documentation comptable.
La copropriété avait introduit l'instance devant le Tribunal de Tivoli. La partie adverse avait toutefois contesté la compétence territoriale de cette juridiction, en soulevant une exception qui a finalement été accueillie jusqu'aux plus hautes instances de la justice civile.
Le for spécial en matière de copropriété : définition et champ d'application
Le code de procédure civile italien prévoit, en son article 23, une règle particulière applicable aux litiges en matière de copropriété d'immeubles : il s'agit du for spécial, qui concentre la compétence territoriale au lieu de situation de l'immeuble en copropriété. L'objectif est d'ordre pratique : éviter que les copropriétaires aient à affronter des procédures devant des tribunaux éloignés de leur domicile.
Toutefois, ce for spécial n'a pas une portée illimitée. Il ne s'applique pas à tout litige impliquant, d'une manière ou d'une autre, une copropriété. La disposition est conçue spécifiquement pour les litiges entre copropriétaires, c'est-à-dire pour les conflits surgissant au sein de la collectivité des copropriétaires en tant que telle.
La décision de la Cour de cassation : ordonnance n° 3719 du 18 février 2026
Par l'ordonnance n° 3719 du 18 février 2026, la Cour de cassation italienne a abordé précisément ce nœud interprétatif et l'a tranché de manière nette. Selon les magistrats de la Cour suprême, le litige opposant une copropriété à son ancien administrateur — révoqué ou démissionnaire — ne saurait être qualifié de litige entre copropriétaires aux fins de l'application du for spécial prévu à l'article 23 du code de procédure civile italien.
La ratio decidendi est claire : l'administrateur, une fois son mandat pris fin, ne revêt plus aucune position organique au sein de la copropriété. Il n'existe plus, en d'autres termes, ce lien fonctionnel qui justifierait l'application des règles propres aux litiges internes à la collectivité des copropriétaires. Cela vaut également lorsque l'objet du litige porte sur