Der Kauf einer Immobilie aus einer Schenkung war schon immer ein kalkuliertes Risiko: Pflichtteilsberechtigte Erben konnten unter bestimmten Voraussetzungen die Rückgabe des Gutes auch vom Drittkäufer verlangen. Seit dem 18. Dezember 2025 wurde diese Regel grundlegend geändert.
Die Wende durch die Legge 182/2025
Die Legge Nr. 182 vom 2. Dezember 2025 legt einen klaren Grundsatz fest: Die Sicherheit des Güterverkehrs hat Vorrang vor dem Anspruch auf materielle Rückerlangung des Gutes durch die Erben. Der Schutz der Pflichtteilsberechtigten wird rein wirtschaftlich: Sie können eine Entschädigung in Geld verlangen, aber nicht mehr die Rückgabe der Immobilie.
Was das in der Praxis bedeutet
Wenn Sie eine Immobilie kaufen, die der Verkäufer als Schenkung erhalten hat, müssen Sie nicht mehr befürchten, dass ein Erbe des Schenkers eine Klage auf Rückgabe des Gutes einreichen könnte. Die geschenkte Immobilie wird jeder anderen entgeltlich erworbenen Immobilie gleichgestellt, wodurch die Notwendigkeit entfällt, zwanzig Jahre ab der Eintragung abzuwarten.
Die Banken begrüßen die Reform
Die Reform hat auch direkte Auswirkungen auf den Hypothekarkredit: Die Banken, die bisher zögerlich waren, Hypotheken auf Immobilien aus Schenkungen zu gewähren, können dies nun mit größerer Sicherheit tun. Ein positiver Nebeneffekt, der ein bedeutendes Marktsegment freisetzt.
Übergangsregelung: Die Frist 18. Juni 2026
Für Erbfolgen, die vor dem 18. Dezember 2025 eröffnet wurden, bleibt die Rückforderungsklage möglich, jedoch mit einer Ausschlussfrist. Bis zum 18. Juni 2026 muss eine Herabsetzungsklage oder ein Widerspruch gegen die Schenkung zugestellt und eingetragen werden. Nach diesem Datum verfällt das Recht endgültig.
Wer derzeit über den Kauf einer vor dem 18. Dezember 2025 geschenkten Immobilie verhandelt, sollte unbedingt prüfen, ob keine Widersprüche anhängig sind, und andernfalls die Frist vom 18. Juni 2026 abwarten, um volle Sicherheit zu haben.
Quellen: La Legge per Tutti, La Legge per Tutti, Il Sole 24 Ore
