En el ámbito condominial, uno de los conflictos más frecuentes se refiere a los límites entre aquello que la asamblea puede deliberar legítimamente y aquello que, en cambio, pertenece a la esfera exclusiva del copropietario individual. Un reciente pronunciamiento del Juez de Paz de Nápoles (sentencia n.° 4868 del 8 de abril de 2026) ofrece una importante clave de lectura sobre un tema delicado: ¿puede la asamblea aprobar intervenciones en el interior de un apartamento privado? La respuesta, como ocurre con frecuencia en el derecho, depende de cómo se encuadre la cuestión.
El caso: filtraciones, obras y deliberación impugnada
El asunto tiene su origen en la impugnación de una deliberación asamblearia por parte de dos copropietarios. La asamblea había aprobado, entre otros puntos, la ejecución de determinadas obras de restauración en el interior de su apartamento. Los recurrentes sostenían que, al deliberar sobre obras que afectaban a una propiedad privada, la asamblea había excedido sus propias competencias, solicitando en consecuencia la nulidad o la anulabilidad de la deliberación en virtud del art. 1137 del Codice Civile.
El condominio, por su parte, ofrecía una interpretación completamente distinta: dichas intervenciones no habían sido impuestas autoritativamente a los propietarios, sino que representaban la concreción de una propuesta transaccional. En esencia, la asamblea había reconocido que el daño sufrido por los copropietarios —presumiblemente filtraciones provenientes de estructuras o instalaciones condominiales— derivaba de partes comunes, y había deliberado asumir el coste de la restauración, distribuyéndolo entre todos los copropietarios conforme a sus respectivos coeficientes de participación.
El nudo jurídico: ¿dónde terminan los poderes de la asamblea?
El punto crucial de la controversia atañe a una distinción fundamental en el derecho condominial: una cosa es imponer obras sobre una propiedad exclusiva —acto ciertamente ajeno a las competencias asamblearias— y otra muy distinta es deliberar la reparación de un daño que el condominio ha causado a esa misma propiedad.
El condominio, en cuanto custodio de las partes comunes, responde en virtud del art. 2051 del Codice Civile por los daños que dichas partes ocasionen a los copropietarios individuales. Las filtraciones provenientes de tuberías condominiales, de la azotea o de fachadas deterioradas constituyen ejemplos típicos de situaciones en las que el condominio puede ser llamado a indemnizar el daño. En estos casos, el copropietario perjudicado se encuentra en una posición análoga a la de un tercero, con pleno derecho a la indemnización.
Precisamente porque existe dicha responsabilidad, la asamblea tiene la facultad —y con frecuencia el interés— de prevenir el litigio mediante una solución amistosa. La transacción, regulada por el art. 1965 del Codice Civile, es un instrumento legítimo que permite resolver la controversia evitando los plazos y los costes de un proceso judicial. Deliberarla se enmarca plenamente en la gestión ordinaria del condominio.