Cuando se habla de gastos de comunidad, uno de los temas más debatidos —y con frecuencia fuente de acaloradas controversias entre vecinos— es la distribución de los costes vinculados a las partes estructurales del edificio, como el techo. Una reciente resolución del Tribunal de Avellino (sentencia n.º 837, de 20 de abril de 2026) ofrece una aclaración importante para todos aquellos que residen en una comunidad de propietarios con características arquitectónicas particulares: cuando el edificio dispone de dos cubiertas distintas, cada una de las cuales sirve únicamente a una porción del inmueble, los gastos correspondientes no pueden distribuirse entre todos los copropietarios, sino que recaen exclusivamente sobre quienes obtienen un beneficio efectivo de dicha estructura.
El principio del condominio parcial: en qué consiste
El ordenamiento jurídico italiano reconoce desde hace tiempo la figura del denominado condominio parziale, regulado por el artículo 1123, tercer párrafo, del Codice Civile. En esencia, dicha norma establece que, cuando una parte del edificio está destinada a servir únicamente a algunos copropietarios, los gastos relativos a esa parte deben ser sufragados exclusivamente por quienes hacen uso de ella.
Se trata de un principio de equidad sustancial: resultaría injusto, además de contrario a la ley, hacer pagar a todos los copropietarios los costes de mantenimiento de una estructura que objetivamente no les concierne. El Tribunal de Avellino, con la resolución objeto de comentario, ha aplicado este principio a una situación concreta especialmente ilustrativa, reforzando una orientación ya consolidada en la jurisprudencia italiana.
El caso concreto: dos tejados, dos responsabilidades distintas
El asunto examinado por el Tribunal versaba sobre un edificio en régimen de comunidad de propietarios estructurado de tal manera que presentaba dos cubiertas separadas y funcionalmente autónomas: cada una de ellas cubría únicamente una parte del inmueble, sin conexión estructural ni funcional alguna con la otra porción.
En semejante contexto, el juez reconoció que:
- la función de cobertura se halla estrictamente limitada a las unidades inmobiliarias situadas bajo cada techo;
- los copropietarios cuya vivienda no está servida por una determinada cubierta no obtienen beneficio alguno de ella, ni directo ni indirecto;
- en consecuencia, los gastos de mantenimiento y reparación de cada techo deben distribuirse únicamente entre los propietarios de las unidades cubiertas por esa estructura específica.
El Tribunal confirmó así que, concurriendo estos presupuestos fácticos, se configura a todos los efectos un supuesto de condominio parziale, con todas las consecuencias jurídicas que de ello se derivan en materia de gestión y distribución de gastos.
Por qué esta sentencia es relevante para los comuneros
La resolución reviste un valor práctico considerable para quienes deben afrontar obras extraordinarias —o incluso ordi