Im Wohnungseigentumsrecht gehören Konflikte über die Grenzen zwischen dem, was die Eigentümerversammlung rechtmäßig beschließen kann, und dem, was der ausschließlichen Sphäre des einzelnen Wohnungseigentümers vorbehalten ist, zu den häufigsten Streitgegenständen. Eine aktuelle Entscheidung des Friedensrichters von Neapel (Urteil Nr. 4868 vom 8. April 2026) bietet einen wichtigen Auslegungsrahmen für eine heikle Frage: Darf die Eigentümerversammlung Maßnahmen innerhalb einer privaten Wohnung genehmigen? Die Antwort hängt — wie so oft im Recht — davon ab, wie die Frage rechtlich eingeordnet wird.
Der Sachverhalt: Feuchtigkeitsschäden, Bauarbeiten und angefochtener Beschluss
Der Rechtsstreit nahm seinen Ausgang mit der Anfechtung eines Versammlungsbeschlusses durch zwei Wohnungseigentümer. Die Eigentümerversammlung hatte unter anderem die Durchführung bestimmter Instandsetzungsarbeiten innerhalb ihrer Wohnung genehmigt. Die Antragsteller machten geltend, dass die Versammlung durch die Beschlussfassung über Maßnahmen betreffend Privateigentum ihre Kompetenzen überschritten habe, und beantragten daher die Nichtigkeit oder Anfechtbarkeit des Beschlusses gemäß Art. 1137 des Codice Civile.
Die Wohnungseigentümergemeinschaft hingegen legte die Angelegenheit vollkommen anders aus: Die fraglichen Maßnahmen seien den Eigentümern nicht autoritativ auferlegt worden, sondern stellten die Konkretisierung eines Vergleichsangebots dar. Im Wesentlichen hatte die Versammlung anerkannt, dass der von den Wohnungseigentümern erlittene Schaden — aller Wahrscheinlichkeit nach Feuchtigkeitseindringen aus Strukturen oder Anlagen des Gemeinschaftseigentums — auf Gemeinschaftsflächen zurückzuführen war, und hatte beschlossen, die Kosten der Instandsetzung zu übernehmen und diese entsprechend den jeweiligen Tausendstelquoten auf alle Eigentümer umzulegen.
Die Rechtsfrage: Wo enden die Befugnisse der Eigentümerversammlung?
Der Kern des Rechtsstreits betrifft eine grundlegende Unterscheidung im Wohnungseigentumsrecht: Es ist ein erheblicher Unterschied, ob der Versammlung Arbeiten am Sondereigentum auferlegt werden — was zweifellos außerhalb der Beschlusskompetenz der Versammlung liegt — oder ob die Versammlung die Behebung eines Schadens beschließt, den die Gemeinschaft an eben diesem Sondereigentum verursacht hat.
Die Wohnungseigentümergemeinschaft haftet als Verwalterin des Gemeinschaftseigentums gemäß Art. 2051 des Codice Civile für Schäden, die durch diese Gemeinschaftsflächen einzelnen Wohnungseigentümern entstehen. Feuchtigkeitsschäden durch gemeinschaftliche Leitungen, durch Dachterrassen oder durch schadhaft gewordene Fassaden sind typische Beispiele für Situationen, in denen die Wohnungseigentümergemeinschaft zur Leistung von Schadensersatz verpflichtet werden kann. In diesen Fällen befindet sich der geschädigte Wohnungseigentümer in einer einem Dritten vergleichbaren Stellung und hat ein uneingeschränktes Recht auf Schadensersatz.
Gerade weil diese Haftung besteht, hat die Eigentümerversammlung die Befugnis — und häufig auch das Interesse — Rechtsstreitigkeiten durch eine gütliche Einigung zu vermeiden. Der Vergleich, geregelt in Art. 1965 des Codice Civile, ist ein zulässiges Rechtsinstrument, das es ermöglicht, einen Streit beizulegen und den Zeit- und Kostenaufwand eines Gerichtsverfahrens zu umgehen. Die Beschlussfassung darüber fällt vollumfänglich in den Bereich der ordentlichen Verwaltung der Gemeinschaft.