Wenn es um Wohnungseigentumskosten geht, ist eines der am häufigsten diskutierten Themen — und oft Quelle hitziger Auseinandersetzungen unter Nachbarn — die Aufteilung der Kosten im Zusammenhang mit strukturellen Teilen des Gebäudes, wie etwa dem Dach. Eine aktuelle Entscheidung des Tribunale di Avellino (Urteil Nr. 837 vom 20. April 2026) bietet eine wichtige Klarstellung für alle, die in einer Wohnungseigentumsanlage mit besonderen architektonischen Merkmalen leben: Wenn das Gebäude über zwei voneinander getrennte Dachkonstruktionen verfügt, von denen jede nur einen Teil des Gebäudes überdacht, können die damit verbundenen Kosten nicht auf alle Wohnungseigentümer umgelegt werden, sondern obliegen ausschließlich denjenigen, die aus dieser Struktur einen tatsächlichen Nutzen ziehen.
Das Prinzip der Teilgemeinschaft: Worum geht es?
Die italienische Rechtsordnung kennt seit Langem das Institut der sogenannten Teilgemeinschaft (condominio parziale), geregelt in Artikel 1123, dritter Absatz, des Codice Civile. Im Wesentlichen sieht die Vorschrift vor, dass dann, wenn ein Teil des Gebäudes ausschließlich bestimmten Wohnungseigentümern zu dienen bestimmt ist, die auf diesen Teil entfallenden Kosten allein von denjenigen zu tragen sind, die ihn nutzen.
Es handelt sich um einen Grundsatz materieller Gerechtigkeit: Es wäre ungerecht und überdies gesetzeswidrig, sämtlichen Wohnungseigentümern die Instandhaltungskosten einer Struktur aufzubürden, die sie objektiv nichts angeht. Das Tribunale di Avellino hat mit der vorliegenden Entscheidung dieses Prinzip auf einen besonders aufschlussreichen konkreten Sachverhalt angewandt und damit eine in der italienischen Rechtsprechung bereits gefestigte Linie weiter gestärkt.
Der konkrete Fall: zwei Dächer, zwei getrennte Verantwortlichkeiten
Der vom Gericht untersuchte Sachverhalt betraf eine Wohnungseigentumsanlage, die so strukturiert war, dass sie zwei voneinander getrennte und funktional eigenständige Dächer aufwies: Jedes der beiden Dächer überdachte lediglich einen Teil des Gebäudes, ohne dass eine strukturelle oder funktionale Verbindung zum jeweils anderen Teil bestand.
In einem solchen Kontext hat der Richter anerkannt, dass:
- die Schutzfunktion des Daches strikt auf die Wohneinheiten beschränkt ist, die sich jeweils unterhalb des betreffenden Daches befinden;
- die Wohnungseigentümer, deren Wohnung nicht von einer bestimmten Dachkonstruktion überdacht wird, keinerlei Nutzen daraus ziehen, weder unmittelbar noch mittelbar;
- folglich die Instandhaltungs- und Reparaturkosten jedes Daches ausschließlich unter den Eigentümern der von der jeweiligen Struktur überdachten Einheiten aufzuteilen sind.
Das Gericht hat damit bestätigt, dass beim Vorliegen dieser tatsächlichen Voraussetzungen in jeder Hinsicht ein Fall der Teilgemeinschaft gegeben ist, mit allen rechtlichen Konsequenzen, die sich daraus hinsichtlich der Verwaltung und Kostenaufteilung ergeben.
Warum dieses Urteil für Wohnungseigentümer von Bedeutung ist
Die Entscheidung besitzt erhebliche praktische Relevanz für alle, die außerordentliche Arbeiten — oder auch ordentliche Instandhaltungsmaßnahmen — durchführen müssen und sich in einer Anlage befinden, die architektonisch mit zwei oder mehr funktional eigenständigen Dachkonstruktionen ausgestattet ist. Das Urteil macht deutlich, dass die bloße Zugehörigkeit zur Wohnungseigentumsanlage als solche nicht ausreicht, um eine Kostenbeteiligung zu begründen: Entscheidend ist vielmehr der tatsächliche Nutzen, den die betreffende Gemeinschaftsstruktur für den einzelnen Eigentümer erbringt — ein Grundsatz, der unmittelbar aus Artikel 1123 des Codice Civile folgt und durch die vorliegende Rechtsprechung des Tribunale di Avellino erneut bekräftigt wird.