En matière de copropriété, l'un des conflits les plus fréquents porte sur les frontières entre ce que l'assemblée peut légitimement délibérer et ce qui relève en revanche de la sphère exclusive du copropriétaire individuel. Une récente décision du Juge de Paix de Naples (jugement n° 4868 du 8 avril 2026) offre une clé de lecture importante sur une question délicate : l'assemblée peut-elle approuver des travaux à l'intérieur d'un appartement privé ? La réponse, comme c'est souvent le cas en droit, dépend de la manière dont la question est appréhendée.
Les faits : infiltrations, travaux et délibération contestée
L'affaire trouve son origine dans la contestation d'une délibération de l'assemblée générale par deux copropriétaires. L'assemblée avait approuvé, parmi d'autres points à l'ordre du jour, l'exécution de certains travaux de remise en état à l'intérieur de leur appartement. Les requérants soutenaient qu'en délibérant sur des ouvrages concernant une propriété privée, l'assemblée avait excédé ses pouvoirs, et demandaient en conséquence la nullité ou l'annulation de la délibération au sens de l'art. 1137 du Code Civil italien.
Le syndicat de copropriété, pour sa part, proposait une lecture entièrement différente : ces interventions n'avaient pas été imposées autoritairement aux propriétaires, mais représentaient la concrétisation d'une proposition transactionnelle. En substance, l'assemblée avait reconnu que le préjudice subi par les copropriétaires — vraisemblablement des infiltrations provenant de structures ou d'installations communes — découlait de parties communes, et avait délibéré de prendre en charge le coût de la remise en état, en le répartissant entre tous les copropriétaires selon leurs quotes-parts respectives.
La question juridique : où s'arrêtent les pouvoirs de l'assemblée ?
Le point crucial du litige porte sur une distinction fondamentale en droit de la copropriété : il y a une différence essentielle entre imposer des travaux sur une partie privative — acte qui échappe certainement aux compétences de l'assemblée — et délibérer la réparation d'un préjudice que le syndicat de copropriété a causé à cette même partie privative.
Le syndicat de copropriété, en tant que gardien des parties communes, voit sa responsabilité engagée au sens de l'art. 2051 du Code Civil italien pour les dommages que ces parties causent aux copropriétaires individuels. Les infiltrations provenant de canalisations communes, de toits-terrasses ou de façades dégradées constituent des exemples typiques de situations dans lesquelles le syndicat peut être appelé à indemniser le préjudice. Dans ces cas, le copropriétaire lésé se trouve dans une position analogue à celle d'un tiers, jouissant d'un droit plein et entier à indemnisation.
Précisément parce que cette responsabilité existe, l'assemblée a le pouvoir — et souvent l'intérêt — de prévenir le contentieux par le biais d'un règlement amiable. La transaction, régie par l'art. 1965 du Code Civil italien, est un instrument légitime qui permet de mettre fin au différend en évitant les délais et les coûts d'une procédure judiciaire. La délibérer s'inscrit pleinement dans la gestion ordinaire du syndicat de copropriété.