Lorsqu'il est question de charges de copropriété, l'un des sujets les plus débattus — et souvent source de vifs litiges entre voisins — concerne la répartition des coûts liés aux parties structurelles de l'immeuble, telles que la toiture. Une récente décision du Tribunal d'Avellino (jugement n° 837 du 20 avril 2026) apporte un éclaircissement important pour toutes les personnes résidant dans une copropriété présentant des caractéristiques architecturales particulières : lorsque l'immeuble est doté de deux toitures distinctes, dont chacune ne dessert qu'une partie du bâtiment, les charges correspondantes ne peuvent être réparties entre l'ensemble des copropriétaires, mais incombent exclusivement à ceux qui tirent un bénéfice effectif de cette structure.
Le principe de la copropriété partielle : de quoi s'agit-il ?
Notre ordre juridique connaît depuis longtemps l'institution dite de la copropriété partielle, régie par l'article 1123, troisième alinéa, du Code Civil italien (Codice Civile). En substance, cette disposition prévoit que, lorsqu'une partie de l'immeuble est destinée à ne servir que certains copropriétaires, les charges afférentes à cette partie sont supportées exclusivement par ceux qui en font usage.
Il s'agit d'un principe d'équité substantielle : il serait injuste, et contraire à la loi, de faire supporter à l'ensemble des copropriétaires les coûts d'entretien d'une structure qui, objectivement, ne les concerne pas. Le Tribunal d'Avellino, dans la décision commentée, a appliqué ce principe à une situation concrète particulièrement instructive, consolidant ainsi une orientation déjà bien établie dans la jurisprudence italienne.
Le cas d'espèce : deux toitures, deux responsabilités distinctes
L'affaire examinée par le Tribunal concernait un immeuble en copropriété structuré de telle manière qu'il présentait deux toitures séparées et fonctionnellement autonomes : chacune des deux ne couvrait qu'une partie du bâtiment, sans aucune connexion structurelle ou fonctionnelle avec l'autre partie.
Dans un tel contexte, le juge a reconnu que :
- la fonction de couverture est strictement limitée aux lots immobiliers situés en dessous de chaque toiture ;
- les copropriétaires dont le logement n'est pas desservi par une toiture déterminée n'en tirent aucun bénéfice, ni direct ni indirect ;
- par conséquent, les charges d'entretien et de réparation de chaque toiture doivent être réparties uniquement entre les propriétaires des lots couverts par cette structure spécifique.
Le Tribunal a ainsi confirmé que, en présence de ces conditions factuelles, une hypothèse de copropriété partielle est constituée à tous égards, avec toutes les conséquences juridiques qui en découlent en matière de gestion et de répartition des charges.
Pourquoi cette décision est-elle pertinente pour les copropriétaires ?
Cette décision revêt une importance pratique considérable pour ceux qui se trouvent dans l'obligation d'entreprendre des travaux extraordinaires — ou même ordinaires —